نسخه شماره 1953 - 1387/09/06 -

 گذري و تاملي در قانون افراز و فروش املاک مشاع  
نويسنده : فيروز فقيه نصيري

قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 22 آبان 1357 و آئين نامه اجرايي آن مصوب ارديبهشت 1358 وزارت دادگستري گرچه از چند ماده و تبصره تجاوز نمي کند اما در همين قانون و آئين نامه آن نکات مهمي وجود دارد که به لحاظ سال ها تجربه قضايي ضروري مي دانم در جهت تشحيذ ذهن علاقمندان محترم به طور اختصار به آنها اشاره نمايم.
ماده اول قانون افراز، ارتباط با صلا حيت واحدهاي ثبتي دارد که محل بحث نمي باشد.
در ماده دوم به صراحت آمده است که تصميم واحد ثبتي از طرف هر يک از شرکا در دادگاه محل وقوع ملک قابل اعتراض است آن هم ظرف ده روز پس از ابلاغ تصميم به شرکا به طوري که ملاحظه مي شود در اين ماده تصريحا تصميم واحد ثبتي اعم  از آنکه ملک قابليت افراز داشته باشد يا خير قابل اعتراض شناخته شده است اما متاسفانه گاه به استناد و مفاد ماده 6 آئين نامه که مقرر مي دارد «تصميم واحد ثبتي به ضميمه يک نسخه از صورت مجلس و فتوکپي نقشه افرازي (در صورتي که ملک قابل افراز باشد) به کليه شرکا ابلاغ مي شود تا چنانچه اعتراضي داشته باشند وفق مقررات ماده 2 قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسليم نمايند» اعتقاد بر اين دارند که تصميم واحد ثبتي در مواردي که ناظر بر عدم قابليت افراز باشد نياز به ابلاغ ندارد که اين اشتباه از آنجا حادث مي شود که دقيقا به مفاد ماده توجه ندارند اين ماده دقيقا در راستاي اجرايم ماده 2 قانون به تصويب رسيده با اين توضيح که ابلاغ تصميم را به همراه صورت مجلس تنظيمي ضروري دانسته به علاوه در مواردي که ملک قابل افراز باشد ارسال فتوکپي نقشه افرازي را  هم مورد نظر قرار داده است، در حقيقت مندرجات داخل پرانتز که ارسال فتوکپي نقشه افرازي است نبايد اين شبهه را به وجود بياورد که ابلاغ تصميم واحد ثبتي فقط در موارد تصميم بر قابليت افراز ضروري است و لاغير.
در تاييد ضرورت ابلاغ تصميم واحد ثبتي در هر دو مورد اعم از قابليت افراز يا عدم قابليت افراز، ماده 9 آئين نامه است که مقرر مي دارد «در صورت صدور حکم قطعي بر غيرقابل تقسيم بودن ملک... دادگاه شهرستان... دستور فروش آن را به اجرا دادگاه خواهد داد.» که اين ماده هم در واقع ترتيب اجراي همان ماده چهارم قانون افراز است که مي گويد «ملکي که به موجب تصميم قطعي غيرقابل افراز تشخيص شود به دستور دادگاه... فروخته مي شود.»
حال با توجه به مراتب آن چه خدشه ناپذير است آن است که تصميم واحد ثبتي در هر مورد بايد به تمامي شرکا ابلا غ گردد آن هم طبق مقررات ابلا غ در آئين نامه اجراي مفاد اسناد رسمي لا زم الا جرا (قسمت اخير ماده 6 آئين نامه) و قبل از ابلا غ و احراز قطعيت تصميم هيچ دادگاهي نمي تواند به استناد مواد 8 و 9 آئين نامه اقدامات اجرائي به عمل آورد.
اما منظور قانونگذار و نويسندگان آئين نامه از قطعي بودن تصميم واحد ثبتي در ماده 4 قانون و مواد 8 و 9 آئين نامه چيست؟
از آن جا که قانونگذار تصميم واحد ثبتي را قابل اعتراض دانسته از دو حال خارج نيست يا معترض«ذينفع» ظرف 10 روز مقرر نسبت به تصميم واحد ثبتي اعتراض مي کند يا نه چنان چه از ناحيه شريک بعد از گذشت 10 روز  ياد شده اعتراضي به مراجع قضائي به عمل نيايد دلا لت بر تمکين از تصميم واحد ثبتي داشته چنين تصميمي قطعي به شمار مي آيد و هر يک از شرکا مي توانند اجراي تصميم را خواستار شوند.
اما زماني هست که شريک يا شرکا به تصميم واحد ثبتي اعم از آن که قابل تقسيم تشخيص شده يا نشده باشد در موعد اعتراض مي نمايند که به موضوع در دادگاه صالحه رسيدگي به عمل مي آيد که پس از طي مراحل قانوني و قطعيت حکم به موجب ماده 8 آئين نامه در مورد افراز طبق قانون اجراي احکام حکم به مرحله اجرا در مي آيد.
و در مورد عدم قابليت افراز نيز  حسب مفاد ماده 4 قانون و ماده 9 آئين نامه دستور فروش از دادگاه صادر و اجراي احکام اقدام قانوني معمول مي دارد.

 


نسخه چاپي ارسال به دوستان